Immobilienaktien: Nachhaltige Gebäude stiften Nutzen für Umwelt und Anleger
Ein Großteil der globalen Treibhausgasemissionen geht auf Gebäude zurück. Zudem verbrauchen sie große Mengen von Wasser. Gleichzeitig findet ein umwälzender demografischer Wandel statt: Prognosen zufolge wird die Weltbevölkerung bis 2050 auf neun Milliarden Menschen ansteigen. Davon werden 75 Prozent in Städten wohnen (Arup Foresight, 2013). Bebauung wird daher zunehmend mit Blick auf natürlichen Ressourcen beurteilt werden. Die Wende zu einer nachhaltigeren Bauweise mit dem Ziel, die negativen Folgen von Bestandsbauten und Neubebauung für die Umwelt zu reduzieren, wird immer wichtiger. Dabei kommt börsennotierten Immobilienunternehmen eine führende Rolle zu. Solche Immobilienunternehmen, die bereit sind, die Chancen zu ergreifen, dürften sich wirtschaftliche und nicht-finanzielle Vorteile bieten. Und es gibt bereits viele erfolgsversprechende Projekte, z.B. das für Deloitte erbaute „The Edge“ in Amsterdam. Doch die Umsetzung dieser Innovationen braucht Zeit.
Wesentliche Merkmale eines Gebäudes der nächsten Generation
Jedes Gebäude der nächsten Generation wird sich an seinen ökologischen Vorteilen und an seinem sozialen Nutzen messen lassen müssen. Ein Gebäude, das auf diese zwei Säulen aufbaut, wird in der Konstruktionsphase zwar teurer sein, über seinen Lebenszyklus hinweg aber wirtschaftliche Vorteile bringen.
Erste Säule: Ökologischer Nutzen
Auf Gebäude entfallen weltweit 30 Prozent der Kohlenstoffemissionen sowie 40 Prozent des Rohstoff- und Energieverbrauchs (Kahn, Kok und Quigley, 2014; Glaeser und Kahn, 2010). Bei Gebäuden der nächsten Generation sollten daher Verfahren zum Einsatz kommen, die ressourceneffizient sind. Und zwar nicht nur in der Bauphase, sondern über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes hinweg bis zum Abriss. Virtual Reality, 3D-Druck, Biomimetik (von der Natur inspirierte Innovationen), alternative Baumaterialien, intelligente Systeme und technologisch anspruchsvolle Fassaden, Dächer und Böden ermöglichen den Entwurf und den Bau nachhaltiger Gebäude der nächsten Generation. Doch auch klug geplante Gebäude bleiben nur dann nachhaltig, wenn sie verantwortungsbewusst genutzt und richtig gewartet werden. Alle Funktionen und Eigenschaften dieser Gebäude müssen fest in die Betriebs- und Wartungsphase integriert werden. Die „grüne Praxis“, wie Abfallvermeidung, Wasserersparnis und Luftreinhaltung, findet nämlich in dieser Phase statt. Die Studie „Costs and Financial Benefits of Green Buildings“ (Kats u.a., 2008) hat nachgewiesen, dass grüne Gebäude im Durchschnitt um bis zu 35 Prozent weniger Kohlenstoffemissionen ausstoßen. Der Wasser- und Energieverbrauch dieser Gebäude ist um bis zu 50 bzw. 30 Prozent niedriger, die Menge an Feststoffabfällen kann bis zu 90 Prozent reduziert werden.
Zweite Säule: Sozialer Nutzen
Die meisten Menschen verbringen durchschnittlich 90 Prozent ihrer Zeit in Räumen. Da die Qualität der Raumluft oft schlechter ist als die Luft draußen, geht der soziale Nutzen von Gebäuden der nächsten Generation über ökologische Vorteile hinaus. Die Qualität der Innenraumluft und der Fokus auf körperliche Bewegung sind für Gesundheit und Wohlbefinden der Beschäftigten von entscheidender Bedeutung. Fenster, die den Blick nach außen zulassen, Tageslicht bzw. LED-Beleuchtung, dessen Wellenlänge der des Tageslichts entspricht, sowie eine personalisierte Umgebung tragen ebenfalls maßgeblich zur Produktivität bei (vgl. Grafik).
Immobilienaktien bieten Chancen für Anleger
Nach unserer Einschätzung sind Gebäude der nächsten Generation, die all die erwähnten Umwelt- und Sozialfaktoren in ihr Design einbeziehen, nicht nur über den gesamten Lebenszyklus preiswerter, sie tragen auch wesentlich zum gesellschaftlichen und ökologischen Wohl bei. Vereinzelte Gebäude werden aber nicht ausreichen. Nur flächendeckende, globale Anstrengungen, um nachhaltige Gebäude und Smart Cities zu errichten und zu unterhalten, können die Umweltfolgen des Bausektors spürbar reduzieren. Hier kommt börsennotierten Immobilienunternehmen eine führende Rolle zu. Wenn sie einen langfristigen Fokus bei der Zusammenstellung der attraktivsten Portfolios haben, sind sie gut positioniert, um diese Rolle über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes zu erfüllen. Neue gesetzliche Bestimmungen sowie wirtschaftliche und nicht-finanzielle Vorteile treiben die Bemühungen um Nachhaltigkeit an. Hier sind beispielsweise das französische Unternehmen Gecina und die australische Dexus Property Group zu nennen. Beide haben sich ehrgeizige Nachhaltigkeitsziele gesetzt. Entsprechend erhalten beide Immobilienunternehmen Top-Bewertungen für ihre Nachhaltigkeit, was Investoren zunehmend honorieren.
Auch NN IP integriert in die Einzeltitelauswahl seiner Real Estate Aktienstrategien ökologische und soziale Themen sowie Fragen der Unternehmensführung – nach den englischen Begriffen environmental, social und governance kurz ESG-Themen genannt. Auch wenn es noch an expliziten Zielwerten für Nachhaltigkeit fehlt, spielen ESG-Aspekte unserer Ansicht nach eine wichtige Rolle im Immobiliengeschäft. Entwicklungen wie Bürogebäude der nächsten Generation schaffen interessante Chancen, nicht nur aus gesellschaftlicher und ökologischer Sicht, sondern auch in finanzieller Hinsicht für Immobilienunternehmen und Investoren. Dabei kann das aktive Engagement der Investoren – ein integraler Bestandteil von NN IPs Anlagephilosophie – das Bewusstsein für Nachhaltigkeit bei Unternehmen schärfen und ihre Bereitschaft stärken, neue Wege zu beschreiten.